老有所养、老有所依，一直是大家所追求的幸福愿景。

然而，王阿婆却在再婚伴侣陈阿公离世后，面临着无家可归的困境。

王阿婆与陈阿公是再婚伴侣，陈阿公去世后，陈阿公的儿子将王阿婆赶出家门。

王阿婆无家可归，只好拿出陈阿公的遗嘱与继子打起了官司——希望能够兑现老伴的遗嘱，让她拥有房屋的居住权，安度余生。

• 遗嘱设立居住权未登记是否有效？

• 房屋过户后原遗嘱能否继续执行？

这是民法典实施以来，福建省首例遗嘱设立居住权纠纷案件，王阿婆的诉求最终得到支持。

案情简介

王阿婆是陈阿公的第三任妻子，2012年，两人登记结婚。双方居住的房子是陈阿公2004年购买的，登记在陈阿公名下。

2015年，陈阿公立下遗嘱并办理公证，决定由第一任妻子所生的儿子大陈来继承该房屋，同时王阿婆享有其中一间卧室的居住权，可以住到阿婆去世。

2017年，陈阿公却把房子提前过户给儿子大陈。过户后，老两口还是照常居住，直到2021年1月陈阿公去世。

老人一去世，大陈就以所有权人的身份找上门来、更换门锁，要求王阿婆限期搬离。

王阿婆了解到民法典设立了居住权登记制度，于是，拿出陈阿公的遗嘱公证书诉至法院，要求确认并保障其对房屋的居住权，同时要求办理居住权登记。

大陈辩称，房子购买于父亲与第二任妻子的婚姻关系存续期间，属于夫妻共同财产，父亲擅自设立居住权的遗嘱是无效的；而父亲与第二任妻子在2017年就共同以82万元的价格将房屋卖给了自己，说明父亲已经改变了主意，原来安排居住权的遗嘱不用再履行了；自己现在已经是房屋的所有权人，王阿婆的居住权没有登记就没有设立，不同意继续为王阿婆登记设立居住权。

陈阿公的第二任妻子表示，两人婚姻仅维系了一年多，离婚时，陈阿公补偿给她20万元，双方没有财产争议，她和房子没有瓜葛。

此外，法院还了解到，关于父子间房产买卖的情况，双方虽签订了《买卖合同》，但交易价格仅为10万元。除了过户几个月后，大陈向陈阿公转账了一笔备注为“寄存款”的22万元之外，大陈声称其他购房款都是现金交付没有凭证。

随着法院调查的展开，更多的事实被挖掘出来——陈阿公生前曾亲自多次到辖区派出所反映大陈诓骗其过户房产，企图变卖房产后将继母清退出去，请求民警帮忙追讨被过户的房产，还希望能够妥善解决王阿婆的居住问题。

法院审理

居住范围还应包括共用区域，确认居住权自遗嘱生效时即已设立。

法院审理认为，陈阿公订立遗嘱时虽然还没有居住权制度，但遗嘱自其2021年1月去世时开始发生效力，此时民法典已经开始实施，并增设了居住权制度，可以适用民法典关于居住权的相关规定。

案件争议焦点聚焦在三个方面：

• 1、陈阿公的遗嘱是否可以成为王阿婆享有居住权的依据；

• 2、陈阿公与儿子大陈的房屋买卖关系是否真实有效；

• 3、房产已经过户给大陈是否影响王阿婆的居住权。

从陈阿公与前妻的离婚协议以及前妻的陈述来看，离婚后，房子已完全归陈阿公个人所有，他有权利根据自己的意愿来处置房产。

陈阿公订立遗嘱为王阿婆设立居住权，意思清晰、安排明确并办理了公证，符合遗嘱设立居住权的法定要件，并不需要在登记之后才发生法律效力。

陈阿公与儿子之间的房屋《买卖合同》约定价款10万元显然低于市场价格，与大陈口述约定价格82万元也不吻合，且无论是10万元还是82万元，大陈都没有实际支付购房款的确凿证据，再加上之后陈阿公向派出所反映的情况，可以佐证双方并非真实的房屋买卖关系。

陈阿公将房产提前过户给儿子，从客观结果上看与遗嘱安排并不矛盾，过户之后陈阿公也没有撤销遗嘱，并且主动向民警要求协调解决王阿婆居住问题，所以不能因提前过户就认为其改变了安置王阿婆居住的意思表示。大陈在获得房产所有权的同时，应当尊重陈阿公的意愿，尊重王阿婆享有的居住权益。

不仅如此，法官还“以人为本”想深一层，担心陈阿公仅指定一间卧室供王阿婆居住的笼统遗嘱被机械执行，会让王阿婆进不了门、出不了屋，从正常生活需求和相邻为善的角度，确认王阿婆对房屋的居住权还应包含该房屋的共用区域，以便其真正能够在房屋中安心居住。

据此，思明法院作出一审判决，确认了王阿婆的居住权及其具体范围，明确居住期限至其去世之日止，要求大陈配合王阿婆到不动产登记中心办理居住权登记手续。

一审判决后，大陈不服，提起上诉。该案经二审判决，维持了原判。

法律指引

要及时登记预防争议，设立居住权可订合同也可立遗嘱。

现实生活中为亲友安排居住权的实践其实由来已久，但在民法典实施之前，这种安排只被看作是附属于所有权之下的一种使用权，没有办法登记公示。

而民法典实施之后，就将居住权明确为一种法定的用益物权，以满足多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度的需要，使房屋能够“物尽其用”，最大的区别在于可以到不动产登记机关进行登记向世人公示，具有了很强的保障效力。

所以，如果具备登记条件了，要及时登记正式设立居住权，这样可以避免产生不必要的争议。同时需要明确的是，民法典虽然规定居住权主要依据合同取得，并且在登记之时才算正式设立；但是还规定了可以通过遗嘱方式设立居住权，并且根据规定，因遗嘱取得居住权的，居住权自遗嘱生效时即告设立，继承人继承房产不影响设立在先的居住权继续存在。

来源：厦门市思明区法院