前 言

　　所谓的房产继承是指被继承人死亡后，其房产归其遗嘱继承人或法定继承人所有。因此，只有被继承人的房产具有合法产权才能被继承。当继承发生时，如果有多个继承人，则应按遗嘱及有关法律规定进行折产，持原产权证、遗嘱等资料到主管部门办理过户手续。

　　笔者所在戴维律师团队在办案中发现客户对于房产继承过户中涉及的过户流程和税费相关问题不甚了解，现通过本文为大家介绍通过诉讼析产方式继承房产如何办理房产过户和涉及的相关税费。

　　通过诉讼继承房产过户流程

　　一、通过诉讼继承房产过户流程

　　（一）前往房产所在地的税务局申请免税

　　1、办理继承免税

　　由于法定继承人继承房产时不需要缴纳契税，因此一定要记得优先前往国税局办理继承免税，减少一笔开支。需注意的是，在办理免税手续时继承人必须到场！

　　2、办理免税时应当备齐下列材料：

　　（1）继承人身份证复印件；

　　（2）死亡证明或火花证明书或公安局出具的注销户口证明复印件；

　　（3）不动产权登记证复印件（需一并提供查档证明复印件）或房产证复印件（若在银行抵押的复印件需加盖银行公章）；

　　（4）生效的判决书原件及复印件；

　　（5）如果继承人未满18周岁，还需提供监护权公证书复印件。

　　（二）在房产所在地的房地产登记中心办理转移登记

　　1、需要备齐下列材料：

　　（1）生效的判决书原件及复印件；

　　（2）税务局开具的免税证明；

　　（3）房地产证原件及复印件；

　　（4）继承人身份证（原件及复印件），在持有生效判决书的情况下，若其他继承人不愿意配合，则继承人可以持有生效判决书办理房产转移登记；但判决书判决需要其他继承人配合办理过户手续的除外；若判决需其他继承配合才能办理过户，且其他继承人已不配合的情形下，则需要申请房产所在地法院强制执行过户。

　　（5）房地产登记中心填写不动产登记申请表（房地产转移登记）。

　　2、继承房产过户税费成本

　　（1）房屋继承权公证费用。对用于办理房产继承转移登记的公证，公证费为受益额(房产评估价值)的2%收取；若是依据判决书受继承的情况，则无需公证费用。

　　（2）契税。法定继承人继承房地产，免契税；对非法定继承人根据遗嘱承受土地、房屋权属的，需要缴纳契税1.5%；

　　（3）印花税。房价的0.05%。

　　（4）登记费。100元。

　　（5）权证印花税。5元。

　　3、出卖继承房产需缴纳的税费

　　继承房产再次转让时涉及的主要税种有增值税、契税、个人所得税。

　　（1）增值税。符合购买2年的普通住房可以免征增值税。依据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）：

　　a.  个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;

　　b.  个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;

　　c.  个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。（其中普通住房需满足下述条件：即住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或单套建筑面积144（含本数）平方米以下；实际成交价格低于所在区域普通住房价格标准。）。

　　d.  至于继承房产从发生继承行为前的购房时间开始计算购房年限。根据《国税发〔2005〕172号》文件，个人将通过继承方式取得的住房对外销售征收营业税时，该住房的购房时间按照发生继承行为前的购房时间确定，其购房价格按发生继承行为前的购房原价确定。

　　（2）契税。该税与正常房产买卖转让的交纳方式和税率一致，没有特殊。

　　（3）个人所得税 。自用5年的家庭唯一住房免征个人所得税。根据《国税发〔2006〕144号》文件第二条第二款的内容和根据《财税字〔1999〕278号》文件“对于个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税”的规定，涉案房产在您再次转让时可以免个人所得税。该 “5年以上”的起算日期以房产证上载明的购买日期为准。